FAQ – Projet immobilier


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Bienvenue dans la Foire aux Questions du projet de construction du nouveau Lycée français de Doha (éditée en décembre 2016 et mise à jour régulièrement – dernière révision partielle, effectuée en septembre 2018).


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La capacité d’accueil du Lycée français de Doha est arrivée à son maximum et ne permet plus une offre de services et sécurité adéquate. Les infrastructures actuelles ne permettent pas de fournir un grand nombre d’activités et services extra-scolaires, obligeant les familles à des organisations logistiques complexes et consommatrices de temps. Nous enregistrons à la rentrée 2016, 1450 élèves dans un lycée qui était conçu à la base pour beaucoup moins d’élèves. Les bâtiments sont vieillissants, sans même parler de ceux à vocation ‘temporaire’, et qui demandent de plus en plus de maintenance. Les fondations des bâtiments principaux ne permettent pas d’élever un 2nd étage sur l’existant. Cette construction permettra d’accueillir nos enfants dans de meilleures conditions.

Depuis 2012, plusieurs options ont été étudiées avec l’aide de partenaires privés et publics, et notamment l’Ambassade de France au Qatar. La croissance du Qatar, certes ralentie depuis 2014, a créé une extraordinaire pression sur les terrains destinés aux infrastructures scolaires. Le développement de l’offre de scolarité francophone a été, par ailleurs, rendue possible par la création de nouveaux sites du lycée Voltaire. Toutes ces raisons expliquent pourquoi l’Etat du Qatar ne peut nous garantir, dans un court ou moyen terme, la moindre disponibilité de terrain à proximité de Doha. Nous avons aussi envisagé des options de terrains ‘privés’, mais sans succès probant à ce jour. Notamment une option à Lusail où le développement actuel permettait d’envisager quelques options. Malheureusement, celles-ci se sont avérées inopérables et financièrement inacceptables.

Lors de la reprise de nos recherches en 2016, nous avons basé notre étude sur 2 options : la construction d’une nouvelle école sur un terrain à l’extérieur de West Bay et la reconstruction sur le site actuel. Il s’avère que la location d’un terrain est coûteuse à Doha (environ 4-5M QAR par an dans le nord de Doha du côté d’IKEA pour une superficie équivalente à notre terrain actuel). Pour des questions financières, nous avons préféré faire le choix de la reconstruction sur site. En effet, le terrain que nous louons actuellement coûte peu à l’école. Nous avons eu la confirmation écrite des autorités locales nous indiquant la reconduction à venir du bail actuel pour une durée de 25 années supplémentaires aux mêmes conditions financières. Ceci représente une économie de l’ordre de 125 millions de Qatari Riyals que n’auront pas à supporter les familles et entreprises au cours du prochain bail si nous restons sur site. Cette confirmation et l’absence d’économie liée à la construction sur un nouveau site nous a finalement décidé de retenir l’option du site actuel et ce, permettant de limiter l’augmentation des frais de scolarité.

Conscients du ralentissement actuel de l’environnement économique au Qatar, nous prévoyons une augmentation modérée des capacités d’accueil à partir de 2019-20. La refonte des fondations du lycée sur 2, voire 3 étages, permettra d’absorber une croissance régulière des effectifs pour une durée de 10 ans au moins tout en offrant une offre de services complète et de qualité à nos enfants. Nous aurons aussi la possibilité de construire un étage supplémentaire, dans lequel seraient situés les bureaux de l’administration, libérant ainsi des salles de classes supplémentaires en cas de forte demande future. Cette option de développement additionnel ne fait pas partie de notre projet actuel tel qu’il vous est présenté.

Le Lycée français de Doha est une école privée, homologuée par la Ministère de l’Education Nationale français (donc dépositaire d’une mission de service public) et conventionnée avec l’AEFE. Dans la mesure du possible, nous visons à maintenir un avantage compétitif en matière de frais de scolarité pour les familles ne bénéficiant pas d’aide spécifique de la part de leur employeur. Cet avantage, à la date du jour, est évalué à environ 60% de réduction des frais d’écolage par rapport à un panel de 12 écoles sur Doha présentant une offre pédagogique comparable (source : sites web des lycées  – Novembre 2016).

Le projet Bonaparte 2018, d’une envergure évidemment significative, nécessite l’engagement de nombreux sous-traitants jusqu’à réalisation complète du projet. Le poste de délégué permanent du comité de gestion, comme il vous l’a été indiqué, n’est pas exclusivement dédié à ce projet.

Dans le cadre de la mission que vous nous avez confiée, nous prenons régulièrement des décisions de gestion avec toujours comme objectif principal une gestion de ‘bon père de famille’. A chaque fin d’année scolaire, vous avez l’occasion de nous accorder, ou non, notre quitus moral et financier lors de l’assemblée générale de printemps ainsi que proposer vos services lors du renouvellement annuel du comité de gestion.

Le plan de financement est à l’étude. Comme c’est d’usage professionnel pour ce type de projets, le projet ne sera définitivement acté qu’après bouclage financier complet et réception des actes légaux nécessaires à sa réalisation (par exemple permis de construire et renouvellement du bail). Ceci nous oblige donc à avancer de manière progressive et structurée, étape après étape et, notamment, la validation des contours techniques du projet.

Le projet de financement, tel qu’il est envisagé et étudié aujourd’hui, se décompose de plusieurs sources que nous viserons à optimiser afin de minimiser l’impact financier sur les membres actuels de l’APE. A ce jour, nous prévoyons les sources de financement suivantes :

  • Trésorerie disponible du lycée
  • Subvention de l’AEFE
  • Subventions type ‘sponsoring’ de la part d’entreprises et/ou individuels leur offrant une visibilité et reconnaissance au sein du lycée futur
  • Emprunt bancaire
  • Souscriptions de type ‘Parts Fondateurs’ qui devraient attirer théoriquement en premier lieu les grandes entreprises, présentes au Qatar pour les moyen et long termes, souhaitant s’assurer (i) de la pérennité et qualité du lycée et (ii) de la disponibilité de places disponibles destinées aux enfants de leurs employés, vecteur d’attraction de personnel de qualité.
  • Participations demandées aux nouvelles familles (i.e. futurs membres de l’APE) entrant au lycée à partir de la rentrée 2017. Cette participation prendrait la forme d’un droit d’entrée dû par enfant lors de sa première inscription au lycée.

Encore une fois, notre approche du financement du projet consiste à minimiser l’impact sur les familles existantes. Lorsque nous pourrons vous confirmer cet impact, nous le ferons et vous pourrez alors exprimer votre choix de soutien, ou non, au projet.

 

Le plan de financement du projet immobilier n’a pas d’impact sur les budgets alloués aux projets pédagogiques, à la masse salariale et aux frais de fonctionnement de l’établissement. Ce sont des budgets bien séparés et le Comité de Gestion y sera particulièrement vigilant.

Lors de la rentrée 2016, année creuse d’un point de vue macroéconomique local, nous avons dû refuser environ 300 enfants qui auraient pu, sans pénaliser la qualité pédagogique de notre lycée, nous rejoindre si les capacités le permettaient. Ce chiffre est, certes, en baisse par rapport aux années précédentes mais indique malgré tout la force de notre vivier et l’attraction de notre lycée.

Nos estimations pour ce projet sont basées sur une stabilité des effectifs pendant les premières années du projet (2017-2019) avant une montée de cohorte très prudente, n’arrivant à capacité (1 850 élèves) qu’en 2028. Nous sommes donc confiants que, malgré les difficultés actuelles, le lycée restera un lieu de destination privilégiée, et ce, sans même considérer sa compétitivité en termes de frais de scolarité qui ne manquerait pas d’attirer d’autres populations actuellement logées dans des lycées plus coûteux, en cas de persistance de la morosité économique affectant les rémunérations et autres avantages reçus par les familles au Qatar.

Un enseignement de qualité en français demeure une grande priorité du Lycée français de Doha et ne sera pas compromis par le projet Bonaparte 2018.

C’est déjà le cas aujourd’hui : 30 % des élèves ne sont pas Français. Par le passé, ce pourcentage était de 40, voire 50 %. Cela n’a pas empêché que l’excellence soit au rendez-vous comme dans les autres établissements du réseau de l’AEFE. Pour mémoire, l’AEFE se fie le double objectif de permettre aux élèves français de suivre une scolarité française hors de France et de diffuser la langue et la culture française en scolarisant des enfants d’autres nationalités. C’est un modèle de scolarité éprouvé qui a fait ses preuves.

Tous les moyens seront déployés pour obtenir le soutien de nos partenaires proches tel que les entreprises installées sur Doha et l’AEFE. Tout membre de la communauté pensant pouvoir aider et contribuer ou soutenir ces demandes et nos efforts sont les bienvenus.

Merci de contacter: marketing@lycee-bonaparte.fr

L’AEFE fait partie intégrante de ce projet depuis son démarrage, à la fois par le biais de ses représentants au Qatar et régionaux, mais aussi par le biais de son service immobilier, basé à Paris, qui nous a accompagnés et aidés dans de multiples domaines techniques (définition du Scope of Work, participation du jury au choix de l’architecte…). En revanche, nous subissons la politique globale de réduction des budgets alloués à l’AEFE et l’Agence ne peut soutenir financièrement le projet.

Un appel d’offres a eu lieu pour sélectionner l’architecte. Un jury (composé du Comité de Gestion, de la Direction de l’école, de l’Ambassade de France et de représentants de l’AEFE) a délibéré parmi 6 entreprises et choisi l’architecte ACE dont la proposition était la plus cohérente et la plus avantageuse financièrement.

La signature du contrat avec le contracteur a été réalisée en juin 2018, BUILDERS – Advanced engineering and construction, société de grade A est le constructeur en charge du chantier du nouveau lycée.

Quant au sponsoring et aux participations futures d’autres entreprises, elles feront l’objet d’appels d’offres conformément au plan de marche du projet et des procédures habituelles appliquées au sein de l’administration du lycée.

Chacun des cabinets d’architectes ayant répondu à notre appel d’offres a présenté une estimation du coût total du projet. Cette estimation prévoit certains dépassements relativement standard pour ce type de projets à ce stade d’avancement. Le coût du projet se décompose de deux catégories de coûts :

  • Les honoraires du cabinet d’architectes pour la phase 1- Design et 2- Supervision de la Construction ; nous avons retenu une approche dite de coût ‘fixe’, c’est-à-dire que quelle que soit la durée et le coût de construction du projet, dans les limites raisonnables des contours techniques actuels du projet, aucun dépassement n’est à attendre jusqu’à la livraison du projet ; les coûts sont facturés à l’avancement, conformément au phasage contractuel négocié et, donc, nous pouvons abandonner le projet à tout moment sans engagement financier excessif.
  • Les coûts de construction : ces coûts seront évalués lors d’un appel d’offres futur, en phase avec l’avancement du projet (généralement quelques semaines avant l’obtention du permis de construire), et seront figés lors de l’engagement contractuel de la société retenue pour la phase de construction du projet. Celle-ci prenant en charge notamment tout dépassement supérieur à la limite généralement autorisée (10% du coût complet).

Aujourd’hui, donc, seuls les honoraires du cabinet d’architectes sont connus et arrêtés.

Comme présenté à l’AGE du 16 avril 2016, lors de laquelle les contours techniques et le financement ont reçu un vote favorable des parents marquant ainsi le démarrage effectif du chantier au 23 juin 2018, le projet est financé par la trésorerie disponible du lycée, un prêt bancaire et la mise en place de parts fondateurs. La recherche de sponsors, l’augmentation du nombre d’élèves et l’augmentation des frais de scolarité sont des mécanismes sur lesquels nous travaillons. Ces composantes sont étroitement liées les unes aux autres. Toutefois nous ferons ce que nous pourrons pour minimiser au maximum l’impact sur les frais de scolarité.

Enfin, sachez que toute augmentation des frais de scolarité doit être soumise à l’approbation préalable du Ministère de l’Education qatari.

L’étude détaillée sera effectuée lorsque les contours techniques du projet seront arrêtés.

Cette question devrait être adressée à l’Ambassade de France, car ce n’est pas le Lycée qui accorde les bourses.

Nous ferons une demande de subvention auprès de l’AEFE. L’Etat Français nous permettra par ailleurs de garantir tout prêt bancaire. Les détails du financement seront développés (et vous seront soumis pour approbation) dans les 6 prochains mois.

Oui, des équipements sont prévus dans le budget annoncé. Cette estimation sera affinée ultérieurement.

L’augmentation du nombre de classes se fera progressivement sur 10 ans, avec dans un premier temps le passage en 2018-2019 de deux niveaux de 4 à 5 classes: Moyenne Section et CM2. Les élèves qui évolueront ensuite vers les classes supérieures, feront ainsi grossir le nombre de classes par niveau au fil des ans.

 

Nous nous assurerons avec le constructeur que la zone de chantier sera bien délimitée et sécurisée par des clôtures afin d’assurer la sécurité des enfants tout au long de la phase de travaux. Les ouvriers n’auront pas accès à l’école, une entrée spécifique leur étant dédiée.

Les ouvriers n’auront pas accès à l’école. Une entrée spécifique sera dédiée pour les engins de chantier et les intervenants sur le chantier. Cette entrée ne sera pas accessible aux enfants, parents et personnels de l’école.

Les grands travaux de démolition et d’excavation seront faits en été et pendant les vacances scolaires afin de minimiser les nuisances sonores et la poussière.

Le constructeur va privilégier les matériaux en Precast afin qu’il n’y ait pas trop de moulage en béton sur site et ainsi éviter la trop grande présence de poussière.

Oui, une cloison étanche a été construite afin de séparer l’établissement scolaire du chantier en cours et joue un rôle de protection.

Les ouvriers vont devoir travailler 24h sur 24 pour pouvoir finaliser l’ensemble du projet en moins de 3 ans. Débuter les travaux plus tard en journée va largement retarder le délai de livraison du projet et la mise en place de la nouvelle école.

Les camions ont leur propre entrée sur le chantier.

En l’occurence, BUILDERS Advanced Engineering and Construction est un constructeur de Classe A, signifiant qu’ils ont l’expérience de travailler sur ce genre de projet, pour des projets d’au moins 50M QR ; ils livrent à temps et n’ont pas reçu de pénalités. La sélection a fait l’objet d’un appel d’offres public.

Oui, des entrées réservées aux pompiers sont prises en compte dans chaque phase.

Actuellement, l’entrée principale de l’établissement (accès secondaire) est l’accès prévu pour les secours.

Nous avons collaboré avec un programmiste qui intervient régulièrement pour des projets immobiliers et travaille en liens étroits avec l’AEFE.

Nous avons demandé à l’architecte d’intégrer l’esprit architectural sur les façades du nouveau projet afin de conserver l’identité du Lycée Français de Doha.

 

Il y aura plusieurs espaces ouverts, dans les diverses cours du Lycée. L’architecte va retravailler les façades pour conserver l’esprit de la cour d’honneur.

Le design du lycée a notamment pris en compte les facteurs climatiques du site et son orientation géographique afin de maximiser les aérations et éclairages naturels.

D’autres options ‘vertes’ (ex : panneaux solaires, recyclage de l’eau, etc.) sont à l’étude actuellement et seront considérées dans la mesure où celles-ci ne mettent pas en péril nos engagements en matière financière et économique du projet.

Les phases d’excavation et de démolition, seront faites pendant les congés d’été afin que les enfants ne subissent pas trop de dérangement sonore et de poussière.

Le gymnase et la piscine seront aussi refaits pendant l’été 2018 avec une réouverture de ces installations prévue en novembre 2018. Les enfants pourront donc faire les activités de gym indoor et la natation après les vacances de Toussaint.

Il y aura quelques classes qui vont disparaître (Bâtiment P) dès la première phase. Ensuite une fois les bâtiments du secondaire prêts, dont la livraison est prévue pour la rentrée 2019, nous pourrons loger tout le monde tout en continuant les travaux sur les phases suivantes.

Nous sommes entourés de professionnels du secteur de la construction au Qatar (architecte, consultants, avocats et autres professionnels) mais également de l’AEFE qui met à notre disposition son équipe « Immobilier » et que nous sollicitons régulièrement. Nous sommes également entourés de parents qui, bénévolement et sur leur temps de travail et de famille, mettent à disposition de l’établissement leurs compétences et expertises pour mettre en œuvre ce projet de la manière la plus professionnelle et sereine possible.

 

Nous nous appuyons sur les compétences et expertises des membres du comité de gestion, tant financières, juridiques que dans le domaine de la construction.

 

Enfin, nous anticipons, avec la précieuse aide de la direction et du personnel du lycée, l’organisation de la prochaine rentrée scolaire pour tenir compte, entre autres, de la relocalisation des salles, de l’identification des nouveaux espaces d’EPS, de la logistique pendant chaque phase, des aménagements à apporter aux aspects de sécurité et installations techniques, etc.

L’APE a nommé à l’AGE de décembre 2016 un architecte (ACE) en charge de la supervision du projet, qui sera accompagné d’une équipe complète dédiée au suivi de notre projet. Par ailleurs, afin d’avoir une représentation du Comité de Gestion en permanence sur le site, un Chef de Projet Construction et un Coordinateur de Projet, sont en poste depuis le démarrage des travaux et travaillent au quotidien sur le chantier, gèrent les relations directes avec les différents acteurs et font le lien avec le CG.

La surface utile de construction sera augmentée de 60-70%, comparé à 9,606 m² aujourd’hui.

Oui, nous ne compromettrons pas la qualité de construction.

Le temps requis était de 2 mois au maximum et cette phase a été réalisée dans les délais au cours de l’été 2018.

Cela a pris entre 6 et 8 mois pour obtenir l’ensemble des autorisations.

Chaque phase est prévue sur 1 an en moyenne, avec le début des travaux en été (démolition et excavation) et la construction au courant de l’année, à l’exception de la Phase 3 qui devrait être finalisée en 6 mois.

Le projet devrait débuter fin juin 2018 et se terminer en décembre 2020.

 

Le terrain vague en face du lycée étant une propriété privée, son utilisation en tant que parking aura une limite. Nous sommes actuellement en train de chercher des solutions de remplacement, indépendamment du projet. Nous pouvons déjà louer des places de parking à l’Adagio. Nous allons voir pour louer des places dans les tours aux alentours du Lycée. Egalement nous allons étudier la mise en place d’un système de transport en commun afin d’alléger le flux de voitures au lycée. Dans les plans du nouveau lycée, il est prévu la construction de parkings souterrains pour le personnel et le drop-off des bus. Il y aura également une zone de parking pour les parents qui accompagnent leurs enfants en maternelle et une zone de drop-off pour les plus grands.

Nous envisageons de mettre en place un système qui réponde à la demande de tous les parents qui aimeraient utiliser le système de bus scolaires.

Oui, 2 ascenseurs sont prévus, un dans chaque bâtiment et 1 autre pour le matériel. L’accès aux personnes handicapées est aussi à l’étude afin, notamment, de respecter les règles imposées par les autorités locales en matière d’accès.

Nous ne pouvons ajouter de places supplémentaires au sous-sol. Les bus scolaires seront autorisés à entrer dans le parking sous-terrain pour déposer les enfants.

Nous reviendrons vers vous avec plus d’informations à ce sujet. L’étude est en cours.

Il y aura une entrée vers la Maternelle, une entrée pour le Primaire et une entrée pour le Collège/Lycée.

Il n’y aura pas de terrain de sport pendant 2 ans et demi. Comme la majorité des lycées en France, nous avons du nous adapter et trouver des solutions alternatives à proximité du lycée. 

A la rentrée 2018-2019 et dans l’attente de la livraison du nouveau gymnase et de la nouvelle piscine, la pratique d’EPS au collège et lycée est répartie entre le barnum, le hall des maternelles (sur des créneaux horaires l’après-midi), en salle polyvalente ou encore sur des sites extérieurs tels qu’au Doha Exhibition and Convention Center au City Center.

Oui, nous sommes en train de réajuster les plans pour que l’infirmerie soit plus centrale, et soit plus proche du bâtiment des maternelles tout en facilitant l’accès aux ambulances.

Nous avons fait la demande auprès de l’architecte et attendons de voir quels seraient les coûts associés à un tel projet.

Oui, nous avons déjà prévu des douches chaudes à côté de la piscine.

Il y aura un restaurant scolaire pouvant accueillir 2 à 3 services de 400 élèves à la fois. Au sous-sol, une grande cuisine est prévue, pouvant préparer des plats pour 2000 personnes si nécessaire.

L’espace prévu est déjà assez grand et les récréations seront faites par cycle, afin d’éviter d’avoir trop d’enfants en même temps dans la cour.

Oui, nous avons déjà prévu des lavabos dans chaque classe.

Des marelles et autres jeux au sol sont prévus. Nous ajouterons également des paniers de basketball dans chaque cour.

Oui, une salle dédiée à la musique est prévue.

Oui, des salles d’informatique sont prévues.

Un espace est prévu au niveau de la direction du primaire.

Toutes les cours auront une zone d’ombre avec les bâtiments agissant comme préau. Les Maternelles auront une cour de récréation intérieure, en plus d’une cour extérieure.

Oui, un bureau est prévu pour le FSE.

Les classes de CP sont prévues au premier étage avec l’ensemble du Primaire. Selon les normes de sécurité, seules les classes de Maternelles sont requises d’être situées au rez-de-chaussée, .

Les travaux commenceront fin juin (en l’occurrence le 20 juin 2018), donc après les épreuves des examens.

Il n’y aura pas de bassin pour les petits, mais la piscine aura d’un côté une profondeur de 80 cm permettant aux élèves de Maternelles d’apprendre à nager.

Pour le moment, l’horaire des élèves du Primaire reste inchangé, mais la cuisine prévue pourrait accommoder les élèves du Primaire à long terme.

Les élèves des classes de CM2 ont été relocalisés dans les anciens bureaux administratifs, réorganisés en classes et l’administration a emménagé dans des porta cabines, afin de privilégier le confort des élèves.

La baie vitrée apportera une entrée de lumière naturelle dans le gymnase, ce qui est plus sain pour les enfants.

Oui, il y aura des toilettes entre chaque classe de Maternelle.

Les effectifs nécessaires à la gestion du lycée et la coordination pédagogique seront évidemment évalués en temps et en heure afin de s’adapter à la variation de cohortes (classes par niveaux).